物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。2007年10月1日，国务院重新修订了《物业管理条例》，进一步明确了业主、物业公司和物业开发建设单位之间的关系及各自的义务和权利，规范了物业管理单位、业主大会、业主委员会各自的职责和运作方式，使这些单位更加职责明确，更好地保护了业主利益。但由于广大群众对《条例》中赋予自己的权力和义务了解甚少，加之部分房地产开发和物业管理企业管理程序不规范，以至于相当一部分业主的合法权益得不到保障，导致小区管理工作或多或少存在一些问题。

一、物业管理存在的主要问题

1、物业管理部门接管程序不规范。《条例》规定住宅小区入住率达到50%时，即应召开业主大会，并选举产生业主委员会，由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。而我省很多小区都是在未成立业主委员会或广大住户不知情的情况下，由开发商自行成立或选择物业公司接管小区物业管理的。

2、业主人身和财产安全得不到保障。由于相关法律不健全、管理不到位，在小区内发生人身安全、小区公用设施伤人和财产失窃等案件，当业主找物业部门时，往往得不到相对满意的解决方案。物业管理的不作为和管理上的漏洞使得业主对物业失去了信心。

3、业主委员会工作步履维艰。据了解，我省目前大多数小区还没有建立业主委员会，原因是建立业主委员会有一定难度，没有一个部门去管理，要靠热心业主发起。业主委员会只是一个群众团体，有时往往会被物业部门视为对立面，开展工作难度较大。

4、收费标准没有合理化和公开化。我省物业服务费收缴标准及收费率偏低，现在物业服务涉及的人工材料费均有大幅上涨，物业服务收费标准始终未做调整；物业企业的经营成本较高，一些设施设备尤其是供水管线的维修发生问题时，很多由物业企业进行维修，为企业增加了经济负担。按照《物业管理条例》，物业管理费应根据物业管理部门和业主的合同收取，要有合法的收费标准，并要根据合同的条款要求支出，同时物业管理部门要及时向业主公开收支情况。但现在我省许多物业部门并没有这样做，收费标准不合理、收支情况不公开的情况时有发生。

5、小区管理混乱。比如，有的小区车辆存放无序，被偷盗现象严重；有的公共绿地被个别业主占用种菜；有的居民在底层和屋顶或公共区域违章搭建现象普遍存在；公共部位和公共设施损坏不能及时得到修复等等。

6、开发商遗留问题较多。开发商把前期遗留的问题，如：房屋质量不合格、分摊不合理、承诺不兑现、配套设施不齐全等问题转嫁给物业管理企业，这些问题难以解决，物业管理公司退出管理，导致弃管楼问题。

三、加强我省物业管理的几点建议

针对上述问题，对小区物业管理提出以下建议：

1、高度重视，明确管理部门的职责。物业管理关系到广大人民群众的安全和生活质量问题，关系到社会的稳定。因此建议政府提高认识，要把小区物业管理提高到城市管理的重要位置。政府应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。

2、健全法律保障制度，明晰责任和义务。政府应严格按照有关法律法规管理物业工作，明确界定物业管理的权限，制定切实可行的措施，并抓好落实。明确物业管理行业主管部门的职能，明确相关管理部门的责、权、利关系，加大对相关物业管理部门的协调力度。要明确业主委员会的合法地位，帮助并督促未成立业主委员会的住宅小区成立业主委员会，让广大居民尽早行使自己的合法权力。街道和社区也要积极做好相关管理工作，加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。要推行物业管理招投标制度，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。

3、提高物业管理服务水平。政府职能部门要积极发挥作用，要加强管理，提高物业管理人员的整体素质。要组织物业管理人员“走出去”取经学习，改变观念，提高服务意识。

4、进一步理顺收费机制。尽快制定物业费收取标准，公开收费依据和小区管理费用收入支出明细账目。健全服务定价成本监审制度，要让物业管理费更加公开、透明，促使物业管理企业提供质价相称的服务。