工业地产是指以工业用地为载体，以工业楼宇、工业厂房、研发中心、仓储物流为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等于一体的工业物业总称。工业地产重在持续开发运营，追求长期稳定回报。发达地区经验表明，工业地产为高新技术企业“轻资产运营模式”提供了保障，对于促进转方式、调结构，助力产业发展具有十分重要的意义。在新形势下，加快发展工业地产，对带动工业配套基础设施建设，增强工业项目承接能力，激发工业投资增长后劲，提升园区产业集群综合实力和辐射带动能力，促进哈尔滨市工业强市战略深入实施具有十分重要的作用。建议：

一、统筹规范工业地产发展。由市政府组建工作专班，研究制定哈尔滨市促进工业地产优化发展的实施意见，根据全市产业发展实际情况，进一步明晰市域内工业地产项目的布局重点、集约发展指标、申报手续流程、土地出让条件、产权分割转让及相关扶持措施，对项目规划面积、投资强度、建筑密度及内部制造厂房、商业、办公、生活等面积占比等内容作出适当限定，并根据工业地产发展情况适时进行政策调整。探索建立市工业地产联席会议制度，负责指导和统筹全市工业地产发展，压紧压实区县（市）和开发区工作责任，并协调解决相关问题，推动工业地产高质量发展。

二、对工业用地实施全生命周期管理。探索签订全生命周期管理履约协议的办法，建立工业用地“准入—供给—监管—退出”全生命周期管理机制，明确区县（市）政府、园区管委会的主体责任以及相关部门工作分工，把工业用地项目准入、开竣工、投达产、“亩产效益”评价和土地使用权转让、退出、续期等全过程管理要求纳入全生命周期管理协议，切实提高工业用地利用强度和产出水平，为打造“工业强市”提供有力的空间保障。

三、把政企合作作为发展工业地产的主要模式。坚持政府引导、企业为主、市场化运作原则，选择合适的工业地产开发模式。建议借鉴发达地区成功经验，把政企合作作为哈尔滨市未来工业地产开发的主要模式，即由政府给予政策，协助办理各种手续，由有资质企业出资承建，并由有经验企业负责招商引资、入驻企业服务等工作，鼓励国有资本、民营资本、金融资本等参与工业地产开发运营。应加强同国内外从事工业地产的重点企业合作，这些企业有丰富的工业地产开发经验和相对成熟的商业模式，背后拥有相应的产业链条和金融资本作支撑，投资、招商、运营、管理专业能力比较强，争取和这些企业达成合作。

四、扎实做好工业地产项目招商引资工作。重点做好三个方面工作。一是选择具有专业能力的合作方。瞄准国内知名工业地产商签订合作协议，将建设和招商工作全部委托专业工业地产商，充分发挥他们资源丰富的优势，政府应做好相关服务配套工作。二是项目规划应接地气、有特色、差异化。哈尔滨市工业地产项目谋划应紧扣我省“4567”产业体系建设，高效运用策划、设计、政府协调、媒体、公关以及互联网平台等资源，围绕产业链精准招商，最大化地实现预定目标，努力打造一批企业集中、产业集群、要素集聚、土地集约的“园中园”“小微园”。三是创新操作方式满足入驻企业需求。以能引来项目、实现预期为目标，积极学习外地经验，探索“定制开发”“带租收购”等运营方式。

五、加强项目建设要素保障。强化土地供给，实行供地计划单列，安排一定的工业建设用地计划指标，专门用于工业地产项目建设。盘活存量用地，对供而未用或供地后未办工业的低效工业用地，采取政府收回等方式进行相关整治和改造升级。优化审批服务，精简项目审批服务流程，做好后期跟踪服务和保障。完善基础配套，加强水、电、气、热等基础设施对接配套，提升工业地产项目综合承载力。

（作者为哈尔滨市政协委员、哈尔滨元兴泰商贸有限公司董事长王书波）