城镇老旧小区改造是改善人居环境的一项重大民生工程。近年来，各地积极开展老旧小区改造工作，取得了显著成效。新时代新征程，基于可持续发展理念的城镇老旧小区改造实践，对提升政府工作效能、持续惠及民生具有重要意义。

2024年，哈尔滨市计划改造老旧小区1044万平方米，惠及居民14.4万户。位于北航街的中国地震局工程力学研究所居民区被列入2024年度改造计划中。其改造内容以满足居民安全需要和基本生活需求为主，包括建筑物公共部位的外墙保温及粉刷，小区内部及与小区联系的排水、道路、安防、生活垃圾分类等基础设施改造，辅以小区绿化、停车场等改善型改造。从“住有所居”到“住享宜居”，老旧小区改造成为“雪中送炭”的民心工程，改在了居民的“心坎”上。

2024年11月26日，省政协委员李山有与哈尔滨市工力所社区负责同志、社区居民代表进行座谈，了解小区改造过程中发现的问题，研究提出贯彻可持续发展理念的解决措施。

一、问题

1. 提升老旧房屋抗震能力上考虑不足

按照国家标准《中国地震动参数区划图》，2016年6月，哈尔滨市主城区建设工程抗震设防由原来的地震烈度Ⅵ度（六度）提高到Ⅶ度（七度）。老旧小区，特别是采用预制板的老旧房屋的抗震能力明显弱于新建小区。房屋加固对于老旧小区改造来说，既是不可或缺的一环，也是经费投入、施工难度较大的工程内容。在现有的老旧房屋改造设计中，通常没有考虑抗震能力提升问题。

2. 施工周期长，对居民生活影响大

老旧小区改造难免涉及地下管网改造和道路翻修，一旦施工进度规划不合理导致工期过长，会影响小区居民正常出行以及车辆停放和通行。施工产生的持续噪声让居民不堪其扰；扬起的大量灰尘，使居民长期陷于“晴天满身灰，雨天满脚泥”的生活环境中。可能影响到水电供应的稳定性也是干扰居民正常生活的不良因素。在北方，施工周期长易造成跨年施工，冰冻期结束后，脏乱环境“昨日重现”，影响居民正常生活。

3. 施工细节上存在一些问题

老旧小区改造施工细节上常存在以下问题：卫生监管不到位，在居民楼窗台遗留垃圾、弄脏住户玻璃时很少予以清理；施工进度不科学，如监控摄像头、路灯恢复安装不及时；施工安全防护不到位，如警示标识设置不规范，给居民带来安全隐患等。

4. 后续管理维护难度大

老旧小区在改造完成后，如何进行有效的物业管理和维护是一个难题。一方面，一些老旧小区原本就没有正规的物业管理或由事业单位代管物业，居民缺乏缴纳物业费的习惯，部分居民“花钱享受专业物业服务”的意愿不强烈。物业公司进驻难，导致改造成果难以保持；另一方面，即使引入了物业管理，由于老旧小区规模较小、设施老化等原因，物业管理成本较高，物业公司难以盈利，导致服务质量难以保证。缺乏长效的管理机制，容易使改造后的小区再次陷入混乱和破败的状态。

二、建议

1. 坚持绿色发展，打造低碳高质社区

随着时代的进步与可持续发展理念的深入人心，工业化和绿色化正日益成为推动城市更新的“主引擎”。推进城镇老旧小区改造的环保、节能和加固措施已经成为必然趋势。强化设计功能，探索新型环保材料应用于建筑立面改造、公共空间升级等，有针对性、有选择地加固预制板房屋，将既有平房建筑纳入改造范围，构建低碳绿色安全住宅，为城市更新带来更加安全、高效、绿色的解决方案，助力构建可持续发展的智慧城市。

2. 加快资金拨付，缩短施工周期

改造投入方面，保障施工方资金，及时拨付。在政府财政投入的同时，积极引入社会资本参与老旧小区改造。可以通过PPP模式（Public-Private-Partnership）、发行专项债券等方式，吸引企业和社会力量投资老旧小区改造项目。加强施工管理，提升改造效率。

3. 强化多方监督、提升施工质量

设计阶段，广泛征求民意。在老旧小区改造前，要充分征求居民的意见和建议，了解居民的需求和期望。可以通过召开居民代表大会、问卷调查等方式，广泛收集居民意见，制定科学合理的改造设计方案。在改造过程中，及时向居民反馈改造进展情况，接受居民的监督。吸纳各地有效经验，创新管理思维。如，广州市构建“四师两员”协调机制，即设立社区规划师、建筑师、结构工程师、律师、人民调解员和公证员协调机制，有效化解老旧小区加装电梯的矛盾。

施工过程中，做好多方合作。改造中，做好燃气、水电、供暖多方合作至关重要。需要多方积极沟通、合理规划，提前确定各工程的管线位置，采取有效的保护措施。此外，与职能部门密切沟通，及时办理行政审批，确保改造工程顺利进行。如建小区停车场涉及移植树木问题，需要园林局审批，不能有个别居民举报，园林局就暂缓审批。

建设部门要加强过程监管。建立监督机制，明确监督职责和流程。安排专业的监督人员定期对施工现场进行巡查，检查施工质量、安全措施是否落实到位，施工进度是否符合计划，是否恢复原状等。

社区和居民参与过程管理。如，为解决居民对施工过程不放心的问题，银川市兴庆区在每个改造小区聘请2-3名“百姓监督员”，对施工材料的使用、工程进度以及施工工艺等方面进行全程把关。

4. 搭建物业体系，破解管护难题

加快老旧小区物业化实施。找准推进物业化堵点，在现有制度约定下，因地制宜探索实施有力措施，在最大限度兼顾各方利益的前提下推动物业化工作。如，北京市朝阳区左家庄街道实行“先尝后买”，对拟引进的物业公司先服务，居民认为好再缴纳物业费。各小区自管会积极动员居民参与小区准物业管理转型升级，配合新引入的物业公司开展工作，实现了小区物业管理的平衡过渡。

探索创新老旧小区物业管理模式，采取“政府补一点、业主交一点、运营赚一点”的模式，搭建“区属国有物业企业、街道子公司、社区服务点”三位一体的国有物业平台体系。用好小区车位、闲置空间的出租或收费，解决长效管护问题，巩固改造成果。

强化党建引领。进一步完善党建引领下的老旧小区共商共议机制，积极搭建物业、业委会、居委会等共建共治共享的协商平台。社区党组织要动员辖区内在职党员、物业公司党员等，形成党员志愿者队伍，结合“网格化”管理，定期“入户走访”，收集民情民意，提供便民举措、开展困难帮扶、协商化解矛盾，引导居民按时缴纳物业费。

群众身边无小事。我们要充分发挥党密切联系群众的政治优势，听民声、察民情、解民忧、聚民心，紧密围绕发展所需、基层所盼、民生所向，深入调查研究，回应群众需求，推动解决群众急难愁盼问题，当好群众的主心骨和贴心人。